Taşınmaz ve taşınır mallar üzerindeki hisseli ortaklıklar, ülkemizde en sık karşılaşılan mülkiyet sorunlarından biridir. Bu ortaklıklar zamanla taraflar arasında ciddi ihtilaflara yol açabilmekte ve malın verimli kullanılmasını engelleyebilmektedir. İşte tam bu noktada, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası, devreye girer.
Bu yazımızda; ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimler açabilir, hangi yollar izlenir, dava süreci nasıl işler ve avukatla çalışmanın avantajları nelerdir gibi soruları detaylı şekilde ele alacağız.
🔍 Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için açılan, çekişmesiz yargı niteliğinde bir davadır. Ortaklar arasında paylı veya elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda, herhangi bir paydaş, ortaklığın sürmesini istemiyorsa, mahkemeye başvurarak bu birlikteliği sonlandırabilir.
Bu davanın temel amacı, malın ortak kullanımından doğan belirsizlikleri ortadan kaldırmak ve malı tekil mülkiyet haline getirerek tarafların mal üzerindeki tasarruf yetkilerini netleştirmektir.
👤 Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?
- Taşınmaz ya da taşınır üzerinde hissesi bulunan herkes, pay oranı fark etmeksizin bu davayı açabilir.
- Davalılar ise diğer tüm hissedarlardır.
- Miras yoluyla hissedar olanlar da davayı açma hakkına sahiptir.
- Elbirliği mülkiyeti varsa (örneğin tereke halinde mirasçılar arasında), öncelikle paylı mülkiyete geçiş için terekenin paylaşımı yapılmalı, ardından ortaklığın giderilmesi talep edilmelidir.
🧭 Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl İşler?
Dava süreci genel olarak şu şekilde işler:
- Davanın Açılması
Yetkili ve görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde, ortaklığın sona erdirilmesini talep eden dilekçe ile dava açılır. Taşınmaz mallar için taşınmazın bulunduğu yer, taşınır mallar içinse davalıların yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
- Hissedarların Tespiti
Mahkeme, tapu kayıtları veya diğer resmi belgeler aracılığıyla kimlerin hissedar olduğunu belirler.
- Bilirkişi ve Keşif
Taşınmazın bölünebilir olup olmadığının tespiti için mahkeme teknik bilirkişi atar. Gerekirse yerinde keşif yapılır.
- Karar Aşaması
Mahkeme, malın aynen taksim edilip edilemeyeceğine karar verir. Bölünme mümkün değilse satışa hükmeder.
- Satış ve Bedelin Paylaşımı
İcra yoluyla yapılan satıştan elde edilen bedel, hissedarlar arasında pay oranına göre dağıtılır.
⚖️ Aynen Taksim mi, Satış mı?
✅ Aynen Taksim (Fiilen Paylaştırma):
Mal teknik olarak bölünebilir durumdaysa (örneğin tarla veya birden fazla bağımsız bölüm içeren yapı) her hissedara, mülkiyet oranına göre bir kısım verilir.
❌ Satış Yoluyla Giderim:
Eğer bölme mümkün değilse veya bölme ciddi değer kaybına neden olacaksa, mahkeme satış kararı verir. Mal, icra dairesi tarafından açık artırma yoluyla satılır. Her hissedar kendi hissesine düşen satış bedelini alır.
🔸 Örnek: Tek bir daireye sahip 3 hissedar arasında bölünme mümkün değildir. Mahkeme satış kararı verir. Daire satılır ve 3 kişiye eşit şekilde para dağıtılır.
🧾 Ortaklığın Giderilmesi Davasında Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Hissedarlar arası iletişim kopukluğu ve çekişme
- Bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar
- Taşınmazın gerçek değerinin altında satılması
- Satış sürecinin uzun sürmesi
- Diğer hissedarların davayı bilinçli olarak yavaşlatması
- Elbirliği mülkiyetin çözümlenmemesi
- Paydaşlardan birinin malı kullanıyor olması ve bu nedenle kira bedeli talepleri
Bu nedenlerle profesyonel bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak büyük önem taşır.
📌 Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Hisseli taşınmazların satışı çoğu zaman değerinin altında gerçekleşir. Bu nedenle dava süreci öncesinde tüm hissedarlarla anlaşma yoluna gitmek her zaman daha avantajlıdır.
- Hissedarlar arasında ön alım hakkı (şufa hakkı) olan varsa, bu hak dava sürecinden bağımsız şekilde kullanılabilir.
- Davada taraf olmayan hissedarlar için eksiklik nedeniyle davanın reddi söz konusu olabilir. Tüm paydaşların dahil edilmesi gerekir.
- Ortaklık giderildikten sonra elde edilen para, veraset ve intikal vergisi kapsamına girmez.
👨⚖️ Avukatla Takip Edilen Davalarda Ne Gibi Avantajlar Sağlanır?
- Malın bölünebilirliği konusunda doğru bilirkişi taleplerinde bulunulur.
- Satışa itiraz gibi haklar zamanında ve etkili biçimde kullanılır.
- Davaya katılmayan hissedarlar tespit edilerek davanın usulen eksiksiz yürütülmesi sağlanır.
- Satış bedelinin düşük kalmaması için icra süreci titizlikle takip edilir.
- Satıştan elde edilen bedelin hukuka uygun paylaşımı sağlanır.
📍 Gaziantep merkezli Avukat Furkan Özturan Hukuk Bürosu olarak, taşınmaz ve taşınır mallarda ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimizin haklarını en üst seviyede koruyor, süreci şeffaf ve etkili şekilde yönetiyoruz.
❓ Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Ortaklığın giderilmesi davası kaç ay sürer?
➡️ Ortalama 8-18 ay sürebilir. Dava sayısı, bilirkişi raporu ve itirazlara bağlı olarak değişir. - Diğer hissedar istemese de dava açılabilir mi?
➡️ Evet. Her hissedar dilediği an bu davayı açma hakkına sahiptir. - Tüm hissedarların anlaşması halinde ne yapılmalı?
➡️ Mahkemeye gitmeye gerek kalmadan, sözleşmeli satış ya da taksim sözleşmesi yapılabilir. - Dava açmak için vekil tayin etmek zorunlu mudur?
➡️ Hayır, ancak süreç karmaşık olduğu için uzman bir avukatla ilerlemek önemlidir. - Malın satışından elde edilen para nasıl dağıtılır?
➡️ Her hissedar, tapuda yazılı olan oran kadar ödeme alır.
📞 Hukuki Destek İçin İletişime Geçin
Gaziantep’te faaliyet gösteren hukuk büromuz, ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerine uzmanlık ve titizlikle hizmet sunmaktadır. Hissedar olduğunuz malı adil bir şekilde paylaşmak ve mülkiyet belirsizliğini ortadan kaldırmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Avukatınız Şuanda Online
Yoruma Kapalı